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                商鋪分割的原則


                  一、商鋪分割的原則 

                  商業場所◥的商鋪如何分割,對其今後的銷售和經營能否成功有著非常重要※的影響。為了達到商鋪分割的有效、合理,必須遵循一定的原則進行ぷ。 

                  1?、主題的原◥則 

                  商沉着淡定鋪的分割,必須遵循主題的原則。即結往这个方向看了看合商鋪推廣的主題功能來進行分割。不同性質的商↘業種類,對分割有不同的要求,這是前提。因此商業項目的商業主題定位是必須考慮的內容。 

                  例如,如果項目將來的定位是以服裝、音像業為主,則那些進深與開間之比大於?4?:1?的商鋪銷售不會有太大困難,因為經營服裝、音像業不帮派可是整不出来需要太寬的門面,而商鋪的後部又可以用來存貨。可是如果項目將來的主要商業定位是以餐飲、零售業為主,則幾乎可以肯定目前存在的那些進深與開間之比大於?4?:?1?的商鋪將會因為餐飲、零售業主考慮到不適合自己將來經營或者出租而拒絕購買,因為這些種類的商業要求必須有較寬的門面,而很深的進深對它們幾乎沒有什麽用處。因此,商鋪的分割必須結合功能主題來進行。 

                  2?、人性化的原則 

                  商鋪的分割,必須遵循人性化的原則。也就是說,分割出的◣商鋪,要符合業主經營、使用的要▂求。分割出的道路,要符合消費者的購物習∴慣、購物心理和走路習两项异能是空间锁定与空间混乱慣。這句話包含兩層意思:第一,所有人性化所要求的人流通路設計必須要有;第二,所有不符合人性化所要求的人流通路設計必須去除。這兩點對於商鋪的銷售有非常重要的意義。 

                  商業場所內部的步↘行系統設計是用以調節和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有,必然會影響部分商鋪的人流量,給銷售和經營帶來困難。而如果不符合人性又坐回到了椅上化所要求的人流通路的存在,又會造成面積上的極大浪費,因為通路的唯一作用就是用來走路,不會產生經濟上的效益。 

                  以某個內地商業項目為例:目前來說,現有分割出的商業單位?110?個,其中一層?53?個(包括復式)、二層?41?個,三層?9?個,四層?8?個。按照目前路段的商鋪租金價格?25?元?/?㎡?/?月來計算,平均每個商鋪將來經營要負擔的月租金是?2500?元,而ξ按照最少?10%?的利潤來計对于这样算,每個商㊣鋪業主平均要達到?30000?元的月營業額才有可能保本和盈利。如果每個上門的客戶平均消費?15-20?元(視業種業態不同而定),則月上門客戶量需保持在?1500-2000?人次,這就是盈虧平衡點。也就是每個商鋪平均日人流量需要達到?50-70?人次(即平均每小時?5-7?人),而整個商業部分的日人流量就是?5000-7000?人,即平均每小時通過?500-700?人次,每分鐘通⊙過?8-11?人次。通路和樓梯占用的面積即應該按照此標︾準進行設計分配。 

                  註:以上的估算只是一個粗略的估算,為商鋪和道路的分割∩提供參考,其中並沒有考︼慮隨著樓層遞增而租金成倍遞減的因素,因此實際所需要的人流量和道路面積,都小於以上的估算。 

                  3?、科〓學利用的原則 

                  商鋪的分割,必須遵循科☆學利用的原則。即在滿足消防要求的前提下,盡可能的充分利用有效空間面積,所有可有可∴無的空余面積都應該利用起來作為商鋪,盡量減少和壓縮輔助功能區ㄨ↙的面積。這是提高使用率,降低公攤比例的唯一有效途徑。 

                  輔助功能區,是指在商業場所中那些必須具備,而又不能用√來當作商鋪銷售創造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設備間、綠化、停車場都屬於輔助功能區範圍。 
                  二、目前商鋪分〒割存在的缺點和問題 

                  單純從營銷的角度出發考慮,目前部分商業項目的分〇割不盡合理,這是造成部分商業項目公攤比例過高(有的高達?50%?)的直接原因。不合理的地方主要表現在以下幾個方面: 

                  1?、商鋪分割 

                  從設計可以看出有許多商業項■目分割不規則,而且進深暗影门实力骇人與開間之比大於?4:1,這會給將來銷售和使用▼帶來很多麻煩。由於商業經營對場地形狀結構的要求較高,不合理的分割肯定會對一部分買╲家造成排斥。 

                  2?、輔助功能區 

                  輔助功ξ能區太多,白白浪費了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場地〖太多。三多不除,公攤不減。 

                  樓梯: 

                  從設計上可以看♀到,目前許多商業項目在一、二層設計了過多的公共樓梯,按照一般的人流量估算,如果不考慮消防因素,根本用不上過多的樓梯。過多的樓梯不僅增加了相應的通道面積,而且增加了建安成本,也不利於今後匹夫之勇的管理,實在是沒有必要。建議在消防標準範圍內相應設置即可。 

                  廁所: 

                  目前一些商業項目在面】積內,分布了十幾等了半天不是搞闹剧個廁所!而在深圳的沃爾瑪超市,?2?萬平方米的商業面積,一共也只在一樓設有?1?個公共廁所,世界?500?強企業的精打細算,確實值得我們參照和學却是被看透了習。 

                  對此,我們建議設計上按照正常的標準每層保留一個公共廁所即可,這樣←不僅節約了面積、建安費,還省下了一大筆的衛生設備購買、將來維★護費用,實實在在是一舉多得。 

                  空閑場地: 

                  目前的一些商業項目由於設計不合理,存在過多的空閑場地,浪費ㄨ了使用面積。 

                  3?、通道分割 

                  許多商業項目的通道和道路分割不盡合理,有的用〖不上,要用的沒有。一方面過道沒有針對人流〒的導向進行設計,設計了大哈哈量過道、樓梯和回廊,有々的也許今後很少能利用,浪費了空間。另一方面過道設計不規則,拐角、分叉太多,不符合人的行走習慣,對空間也造成浪費。 

                  按照商場經營的規則,就怕消費者不來,來了就要你多走路,否則我的生意怎麽好得起來?深圳等沿海城市吸取國外經驗,一般將出入口分別設置在商場的兩側而非正中間,在滿足人流量需要的前提下,針對消費者的行走習慣,對道路盡可能的進行壓縮,為的就是有效提高使用面積,延長消費者在商場內的滯留時間,帶旺商鋪。 
                  三、關於公攤比例過高的解決建議 

                  商鋪的公攤比例各地計算方法不同,在無法大面積招商的情将不耐烦況下,要降低公攤比例唯一的辦法就是提高使用率,包括縮窄過道、取消部分樓梯、取消休息場所、銷售電動扶梯下部的空間等等,將所有的可出售面積均作為商鋪出售。 

                  目前部分商↘業項目的公攤比例達到了?50%,但從目前全國商鋪公攤的情況來看,這種狀況幾乎每個㊣城市都存在。 

                  減小公攤的辦法,無非是提高使用№率。提高使用率過高非常有效的辦法,就是由ξ 大型商家進駐經營,所有的內過道面積自然取消,公攤比例大幅度減小。 

                  四、總結 

                  根據以◤上進行的分析,我只见他手拿冰刺們可以看出如果以上的分割建議全部實行▓的話,最大可將公攤面積減少?15%-25%?個百分點,將公攤比例從有時的?50%?壓縮到?25%?左右,相信不僅能為開發商帶來更多的收益,業主們也是可以接受的。也許,商業戶型的分割,最能發揮出一個人的創造力與想象力,不是嗎?
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